【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】想成為輝達(dá)NVIDIA的房東嗎？攸關(guān)投信業(yè)者發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信託基金(REITs)的「證券投資信託顧問(wèn)法」修正草案，2024年5月15日在立法院財(cái)委會(huì)初審?fù)ㄟ^(guò)。簡(jiǎn)要來(lái)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行已有不動(dòng)產(chǎn)信託架構(gòu)REIT，修法後將會(huì)新增不動(dòng)產(chǎn)基金架構(gòu)REIT，採(cǎi)雙軌制併行。近期據(jù)金管會(huì)最新調(diào)查，已經(jīng)有11家投信業(yè)者表達(dá)參與的意願(yuàn)，短期3年內(nèi)約可發(fā)行7檔，規(guī)模約達(dá)450億，5年後檔數(shù)預(yù)估增加為15檔，發(fā)行規(guī)模亦可突破千億元。但是既然臺(tái)股目前已有多檔REITs，也不見(jiàn)造成什麼太大投資風(fēng)潮，為何反應(yīng)這次修正案業(yè)者反應(yīng)會(huì)如此熱絡(luò)？知名不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)及商仲業(yè)者宏大國(guó)際資產(chǎn)分析3大主因，在於投資信託直接管理效率佳、資產(chǎn)增值可處分、選擇標(biāo)的更具彈性等3大特性，有助地方大型開(kāi)發(fā)及建設(shè)、小資金參與大型商用不動(dòng)產(chǎn)。
 
宏大國(guó)際資產(chǎn)總經(jīng)理陳益盛表示，不動(dòng)產(chǎn)投資信託(REIT)係將募得之資金用來(lái)購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)並長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)管理，以取得租金收入等穩(wěn)定收益，再將收益定期分配給投資人。對(duì)銀行、壽險(xiǎn)、投信業(yè)者好處是，投資信託直接管理效率佳，而選擇標(biāo)的更具彈性，有助於地方大型開(kāi)發(fā)及建設(shè)。對(duì)個(gè)人投資者好處，則是小資金參與大型商用不動(dòng)產(chǎn)，可穩(wěn)定收益、避免盲目追逐房市、降低市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
 
陳益盛指出，以宏大在2005年受理新光一號(hào)、國(guó)泰一號(hào)的大型不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)，當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)市值至今上漲了200％以上。其中新光一號(hào)2005年當(dāng)時(shí)募資金額113億，到了2023年清算資產(chǎn)處分總金額達(dá)306.9億，資產(chǎn)增值達(dá)272％！如持有該檔REIT，除了每年配息2.45％~3.01％外，清算下市後還獲得資產(chǎn)漲幅2~3倍的處分價(jià)價(jià)差。由於國(guó)內(nèi)現(xiàn)行所有REITs系依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)證券化條例規(guī)範(fàn)，無(wú)法將資產(chǎn)處分再將房產(chǎn)增值直接回饋給投資人，因此才會(huì)有「新光一號(hào)被下市」清算賺取資本利得的情形。
 
將來(lái)建立在證券投資信託顧問(wèn)法的REITs發(fā)行屬性較接近「基金」模式，選定的投資不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的可以因資產(chǎn)的增值而選擇處分，回饋給投資人，也提高REITs的投資價(jià)值，也就是說(shuō)不再侷限於僅收取每年的股息，也可能因資產(chǎn)增值處分後，提高獲利讓股價(jià)增漲，多一項(xiàng)重要的投資誘因。而國(guó)泰一號(hào)的資產(chǎn)等級(jí)不輸新光一號(hào)，加上中華大樓重建後資產(chǎn)價(jià)值也倍增，其不動(dòng)產(chǎn)市值絕對(duì)遠(yuǎn)大於發(fā)行的股價(jià)市值。陳益盛指出，如果現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)證券條例也能同步修法，放寬資產(chǎn)管理及資產(chǎn)處分的規(guī)定，對(duì)於募資發(fā)行機(jī)構(gòu)、對(duì)股市投資人，都將是雙贏的局面。
 
陳益盛分析，目前國(guó)內(nèi)7檔REITs主要持有標(biāo)的以商辦大樓、商場(chǎng)百貨、旅館、酒店公寓等為主力，後期則陸續(xù)加入許多國(guó)內(nèi)、外信託基金及REITs，到了近期則新增了一些工業(yè)、物流產(chǎn)品。目前持有資產(chǎn)標(biāo)的水準(zhǔn)以國(guó)泰一號(hào)、富邦一號(hào)最佳，但礙於現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)證券化條例法規(guī)，資產(chǎn)管理單位與募資發(fā)行機(jī)構(gòu)不同，管理單位做的僅是妥善管理維護(hù)，對(duì)於招商或資產(chǎn)有效利用比較無(wú)實(shí)權(quán)及實(shí)益，因此不易讓資產(chǎn)達(dá)到最有效使用、最大利益化。
 
接下來(lái)如三讀通過(guò)「證券投資信託顧問(wèn)法」修正草案，未來(lái)可望提高信託業(yè)者的投入，如發(fā)行人與管理人是一致的，或者對(duì)管理人提供激勵(lì)機(jī)制，對(duì)於資產(chǎn)有效利用將會(huì)更有效率，而投資標(biāo)的選擇性也將更廣。據(jù)證期局官員表示，除了禁止投資住宅(包括社會(huì)住宅)外，只要具有「穩(wěn)定收益」的不動(dòng)產(chǎn)，都可以是REITs基金型的投資標(biāo)的，包括數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療保健大樓、公建、長(zhǎng)照、風(fēng)力發(fā)電、太陽(yáng)能電廠等。
 
陳益盛表示，目前不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的連結(jié)性，最大比重仍在於房貸市場(chǎng)及土融、建融放款，許多急需擴(kuò)充的中小企業(yè)，儘管年年獲利，雖有意加速擴(kuò)建廠房或辦公室，但礙於現(xiàn)實(shí)面臨的是廠房及辦公室市場(chǎng)供給不足，且因增資不易，相中的標(biāo)的未必買(mǎi)得起。反之，建設(shè)開(kāi)發(fā)業(yè)者，即便看好商辦、廠辦的發(fā)展性，但也擔(dān)心興建了空置沒(méi)人買(mǎi)，造成投資損失。
 
將來(lái)如通過(guò)「證券投資信託顧問(wèn)法」修正草案，資金可投入工業(yè)廠房、辦公大樓的買(mǎi)賣(mài)或興建、區(qū)域中大型公共建設(shè)(BOT)、交通建設(shè)的開(kāi)發(fā)等，將可促進(jìn)資金的有效利用，投注在有助區(qū)域開(kāi)發(fā)及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
 
此外，對(duì)投資人而言，購(gòu)買(mǎi)REITs受益證券或基金，不但免徵證交稅，且資本利得免稅，配息收益尚有10％分離課稅之優(yōu)惠，也是另一大好處，相對(duì)於買(mǎi)房的持有成本高、貸款利息壓力、單一標(biāo)的房?jī)r(jià)漲跌風(fēng)險(xiǎn)，投資REITs將可兼具穩(wěn)定投報(bào)率及股價(jià)增值的好處，預(yù)期未來(lái)投資人會(huì)有更多好的投資標(biāo)的選擇，或許將來(lái)你就是「臺(tái)北101」的房東，或者輝達(dá)NVIDIA成為你的房客也說(shuō)不定。